楼市没有“红五月”：深圳

猪宝宝

楼市没有“红五月”：深圳 CCTV.com 2008年06月08日 06:59 进入复兴论坛 来源：CCTV 进入[经济半小时]>>

　　今天我们来关注深圳房地产市场的新动向，在楼市的冷暖交替中，深圳的房价经历了一轮暴涨暴跌，这个曾经位居全国房价涨幅榜冠军的城市，如今成了跌幅榜的冠军，根据深圳市国土房管局的数据，今年1月深圳的住宅均价为15080.25元/平方米，3月为13618.42元/平方米，4月为11900元/平方米，4月比3月份环比下降约13%，这个降幅十分惊人。

　　然而，就在深圳楼价进入下降通道的时候，有观众告诉记者，在深圳一些楼盘买第二套房，还可以按第一套房的首付比例和利率办到按揭，难道央行和银监会的政策，已经在楼市转冷的压力下松动了吗？来看看记者的调查。

　　记者调查发现，深圳二套房贷出现松动？

	(图片：在深圳，四大国有商业银行为什么纷纷对第二套房放松贷款政策呢？多年从事深圳房产投资的投资人告诉记者，银行对第二套房贷打擦边球，不仅能赚到更多的利息，同时还能降低自身的风险，然而，表面上违规给购房者也带来了一些好处，但实际上更大的风险被转嫁到了购房者身上)

　　调查首先从的金地梅龙镇开始，记者咨询销售人员，如果已经贷款购买了一套121平米的住房，现在想买面积89平米的第二套房进行投资是否可行时，销售人员这样告诉记者。

　　深圳金地梅陇镇销售人员：“首期也可以交两成，利率也是，最优惠的一个利率。”

　　根据央行的规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。也就是说，金地梅陇镇在销售中，对第二套房存在贷款政策松动的嫌疑，采访中，销售人员还告诉记者，他们对第二套房的贷款利率也有优惠。

　　深圳金地梅陇镇销售人员：“利息也是下浮的，首次置业的利息下浮是15%的下浮利息。”

　　按照人民银行的规定，对第二套房，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。因此，不难看出，金地梅陇镇在销售过程中，对第二套房的贷款利率也存在政策松动的现象。

　　记者：“现在很多人已经这么做了？”

　　深圳金地梅陇镇销售人员：“没错。”

　　离开金地梅陇镇，记者随即来到了另一个楼盘，询问在已经购买了第一套房的情况下，再购买第二套房，能否享受第一套的优惠，销售人员很快回答。

　　销售人员：“你太太名下有没有房产。”

　　记者：“她名下没有。”

　　销售人员：“如果以她的名义买的话你首期可以做到三成。”

　　那么，这是否也在打政策的擦边球呢？按照人民银行的补充规定，第二套房是以借款人家庭为单位认定房贷次数，而家庭的界定为包括借款人、配偶及未成年子女，也就是说，这个楼盘的销售过程中，对央行的规定也存在变相松动的现象。

　　销售人员：“一般来说，我们的客户都可以帮他们做到第一套。”

　　记者：“估计多大把握能办成？”

　　销售人员：“90%以上。”

　　采访中，记者了解到，在深圳像金地梅陇镇这样的楼盘，对第二套房打政策擦边球的现象，在深圳很普遍。

销售人员：“上有政策，下有对策的吗。”

　　去年九月，央行和银监会为了打击炒房行为，降低银行风险，提高了第二套房的贷款标准，可是，记者在实地调查中发现，深圳一些楼盘却声称能够想办法，绕开国家规定，帮购房者违规拿到贷款，这到底是开发商为了卖房子，而编造出的幌子，还是确有其事？银行能够允许这么做吗？记者也对深圳的建设银行、工商银行、农业银行、中国银行这四大国有商业银行进行了调查。

	(图片：在深圳，一些地产商在资金紧张的情况下，深圳的航程国际公寓、龙翔花园甚至想出了为买房人垫付或赠送首付的方法，让那些没有买房能力的消费者高位接盘，结果却被政府部分叫停，记者也注意到，虽然资金吃紧，但目前一些开发商却始终不肯靠降价卖房回笼资金。)

　　为了了解深圳房贷的真实情况，记者首先来到了建设银行，而这里的工作人员，很快介绍了两种对第二套房打擦边球的办法。

　　深圳建设银行工作人员：“结清了第一套房贷之后，如果征信没有再显示有余额了，那就可以当第一套，你只要写一个声明就可以当第一套来办。”

　　工作人员所说的声明，就是人均居住面积低于当地平均水平的声明，按照央行规定：“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行”。为了绕过这条政策发放贷款，建设银行的工作人员也主动告诉记者变相松动的办法。

　　记者：“我那个是121平米。”

　　深圳建设银行工作人员：“那你不能写121平米，你只能写零，声明其实就是声明这个房子已经不属于你了，你的人均面积就是零了或者29平方以下，正常就是零了。”

　　工作人员告诉记者，为了绕过政策的限制，他们也不会去查客户的真实资料。

　　记者：“我以前的第一套房子需不需要转出去？”

　　深圳建设银行工作人员：“不需要。”

　　记者：“他们也不会到国土局去查。”

　　深圳建设银行工作人员：“不会查。”

　　通过这样的办法，建设银行成功绕过了政策的限制，那么，针对第二套房贷，另一种擦边球又是怎么打的呢？

　　深圳建设银行工作人员：“你只能拉一个18岁以上的，从来没有贷过款的人作为其中一个借款人，这样就可以享受第一套。”

　　工作人员告诉记者，只要找到一个18岁以上，并且没有贷款买过房的人，进行移花接木，就可以享受第一套房的优惠贷款政策，同时她还建议记者，联名买房时自己占99%的份额，另一个人只占1%，就可以最大限度的避免投资风险。

　　深圳建设银行工作人员：“我就是说，告诉你有这种途径，这东西风险肯定是你自己去考虑的。”

　　离开了建设银行，记者又来到了中国农业银行深圳分行，但调查刚一开始，记者的身份就被识破。

　　深圳农业银行工作人员：“我看这个，好像，我想问一下两位是不是记者。”

　　随后工作人员告诉记者，农业银行对第二套房贷不存在变相松动的现象，那么，事实果真如此吗，记者又来到了农业银行的另一个营业点。

　　记者：“你买第二套的话，首付和利率是怎么样？”

　　深圳农业银行工作人员：“只是没有下浮而已，正常。”

　　记者：“你所指的正常是7点多，年利率，标准的利率？”

　　深圳农业银行工作人员：“是，没错。”

　　显然，农业银行在第二套房的贷款利率上没有按1.1倍上浮，也在打擦边球，离开农业银行，记者又来到了中国银行，这里的工作人员虽然已经知道前提是购买了第一套房，房贷没有还完，但他们还是表示。

　　深圳中国银行工作人员：“你老婆有没有买过房？”

　　记者：“我老婆没有买过房。”

　　深圳中国银行工作人员：“那就以你老婆的名义贷款就行了。”

　　记者：“按我老婆的名义？”

深圳中国银行工作人员：“对，或者联名也可以。”

　　这显然在变相的松动人民银行对第二套房按家庭计算的规定，记者当即表示怀疑。

　　记者：“他们也不会查我们两个的关系？”

　　深圳中国银行工作人员：“我们会查。”

　　记者：“那不查出来了吗？”

　　深圳中国银行工作人员：“没事，那我肯定会操作。”

　　具体银行内部怎么操作，工作人员没有告诉记者，而调查中，建设银行、农业银行、中国银行等三大国有商业银行，都对人民银行的第二套房贷政策有变相松动的现象，那么，四大国有商业银行中，唯一剩下的工商银行又如何呢？在工商银行，记者明确告之是购买第二套房的情况下，工作人员这样告诉记者。

　　记者：“这个征信系统里面没有这个名字的话。”

　　深圳工商银行工作人员：“那我就不管你有没有第一套房了，就按你下浮15%的利率来算。”

　　记者：“那首付呢？”

　　深圳工商银行工作人员：“首付，你多大面积？”

　　记者：“86个平米。”

　　深圳工商银行工作人员：“我就按你首付两成了。”

　　记者在人民银行、中国银监会发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》上看到，“凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。”也就是说，如果人民银行征信系统信息不全，那么，工商银行在明知信息错误的情况下，也会松动贷款政策。

　　深圳工商银行工作人员：“那我不管你投不投资，如果电脑显示没有的话，我就按你第一套的方法来做。”

　　在深圳，四大国有商业银行为什么纷纷对第二套房放松贷款政策呢？多年从事深圳房产投资的投资人邹建民告诉记者，银行对第二套房贷打擦边球，不仅能赚到更多的利息，同时还能降低自身的风险。

　　深圳房产投资人邹建民：“开发商还不了贷款，卖不了楼，他还不了贷款银行也会头疼，那么干脆换一个债务人吧，大家都买房了，不是债务人都分散了吗。”

　　第二套房贷政策变相松动，受益的并不止是银行，同时它也大大降低了开发商的风险。

　　邹建民：“买房的人多了以后，开发商资金回笼，该还的还掉，他自己该拿的钱，该赚的利润也赚到了。”

　　目前深圳房价高位运行，这些银行降低了第二套房贷的门槛，虽然银行和开发商都获得了各自的利益，降低了自身的风险，但对那些享受了低门槛的买房人来说，却要承受高位接盘的风险，而深圳金地梅陇镇二期的业主，就已经尝到了房价下跌40%的痛苦。

　　深圳金地梅陇镇二期商品房业主：“可能3个月不到，几十万就不见了，我觉得对任何一个刚刚置业的这种人来说，打击还是挺大的。”

　　违规背后，是否真的为购房者带来好处？

　　深圳一些商业银行存在违反第二套房贷款政策的做法，表面上，违规的背后，银行可以分散贷款风险，开发商可以加速资金回笼，赚取利润，给购房者也带来了一些好处，但实际上更大的风险被转嫁到了购房者身上，尤其当深圳房价大幅下跌的时候，购房者节省的那点利息很快就会被吞噬一空，剩下的只有巨大的还款压力还背在身上，再来看看一位深圳炒房者现在的日子。

　　在深圳，虽然中介机构橱窗上的房价几乎没怎么降，但炒房人告诉记者，这些标出来房价并不代表成交的价格。

　　深圳炒房人张先生：“可能最少要少，2000元一平方。”

　　张先生自己就从事房地产中介，投资了5套房产，银行贷款400多万，虽然现在房价下跌造成的亏损高达七八十万，但在每个月3万元月供的压力下，他急于卖出两套房屋，但没想到却很难。

　　深圳炒房人张先生：“基本上来说，可能原价80万，你50万卖，它肯定会有人要了。”

卖房损失太大，张先生只能靠工资和积蓄来熬月供，他还告诉记者，他的一些同事很多都快撑不住了。

　　深圳炒房人张先生：“有一部分同事，确确实实就是透支，信用卡来还银行的钱。”

	(图片：在深圳，房产投资人邹建明把100多万借给了一个建筑商，但约好春节要还的钱，到现在也要不回来，欠钱不还，建筑商也很着急，在邹建明的手机上赫然留着这样一条信息：“我不是没能力还款，只是暂时的困难，我的心情比你们急，我现在事事不顺，快疯了！”)

　　在深圳，不仅炒房人的日子不好过，而一些地产商在资金紧张的情况下，深圳的航程国际公寓、龙翔花园甚至想出了为买房人垫付或赠送首付的方法，让那些没有买房能力的消费者高位接盘，结果却被政府部分叫停。

　　市场分析人士沈永淳：“最终目的还就是要把房卖出去，从银行把贷款拿到开发商手中去，这个是根本上的目的。”

　　记者也注意到，虽然资金吃紧，但目前一些开发商却始终不肯靠降价卖房回笼资金，对此，国家发改委特邀研究员、深圳市政府经济顾问国世平认为，这些开发商的做法并不聪明。

　　国家发改委特邀研究员、深圳市政府经济顾问国世平：“如果你今年现在不卖，到后年，你必须要把带血的筹码交出来，当时很多人认为，你讲话是刀刀见血什么的，但是这个绝不是危言耸听的。”

　　那么，国世平的这个预言是否合理呢？在深圳，邹建明把100多万借给了一个建筑商，但约好春节要还的钱，到现在也要不回来，欠钱不还，建筑商也很着急，在邹建明的手机上赫然留着这样一条信息：“我不是没能力还款，只是暂时的困难，我的心情比你们急，我现在事事不顺，快疯了！”

　　邹建民：“这上面不是写了吗，快疯了，那也没有办法，他天天唯一的一个工作，现在看起来就是想办法在开发商那里催钱，催钱。”

　　邹建民告诉记者，开发商已经把这个建筑商拖欠到了山穷水尽的地步，为了还钱，建筑商甚至把自己的车也给当了，但即使这样，半个月里，建筑商也只能还给邹建民6万5千元。

　　国世平：“他们很多人都认为，可能是过两年，挺过去，咬咬牙，就OK了，但是实际上我跟他讲，现在还是地产商的秋天，明年才是地产商的冬天，后年是地产商的寒冬。”

　　国世平告诉记者，现在是经济从紧的初期，开发商资金链虽然紧张但还能坚持，因此他们宁愿免费送装修，送面积，也不直接降价销售，为的就是维持房价没有下跌的假像。

　　国世平：“房地产为什么没有跌，大的地产商还是抱团取暖，还是有一个内部的协议，不要降价，比如不要低于18000元，但是你要知道这个时间不会太长，因为时间一太长就会变得经济学讲的一个囚徒困境，就好像监狱犯人把你分别关起来的时候，信息不对称，那么你也招供，我也招供，就是我们有名的信息经济学的囚徒困境，那么房地产也是，假如我们两个达成一个协议，都1万8，但是我心想你是不是悄悄的卖了，你是不是悄悄的卖了，我为什么不能卖，我也卖，你也卖，最后房地产像雪崩一样，就垮下来。”

　　那么，深圳地产的囚徒困境带来的房价雪崩是否会到来呢？记者注意到，继深圳万科率先降价之后，金地梅陇镇也不再抱团取暖，不惜冒着二期大量业主退房的风险，甚至冒着引发深圳房价雪崩的风险进行幅度高达40%的降价。

　　记者：“我们注意到，他的资产负债率达到71.4%。”

　　国世平：“对，非常高。”

　　记者：“那这个数字说明了什么？”

　　国世平：“说明了他的现金流，他更多的是应用银行的贷款，他的现金流是非常困难。”

　　国世平告诉记者，在深圳，像金地这样现金流困难的企业，并不只是一家两家。

国世平：“现在不但是金地，现在所有的房地产商的现金都出现了问题。”

　　经济从紧的大背景下，谁先降价，谁就能卖出更多的房子，就能拿到更多的现金度过寒冬，在深圳，金地正在这么做，然而面对地产业即将迎来的生死考验，一些地产商却喊出了地产崩盘，银行将会先死的理论。

　　国世平：“首先死的是房地产开发商，那再死的是银行，其实银行业不会死，因为我们知道有政府的保护，不可能让他死，至少是资产呆帐或者坏帐的增加，而不可能会死。”

　　记者：“那开发商为什么要发出这样的声音来说房地产要死的话，银行先死。”

　　国世平：“他就是警告银行，要银行与房地产作为一个利益共同体，知道吧，不要银行对房地产下手很快。”

　　在国世平看来，随着宏观经济从紧，虚高的深圳楼价必将理性回归，因此房地产领域优胜劣汰的大洗牌在所难免。

　　国世平：“我认为在这一波的调整中间，房地产商有35%的开发商是会死掉的。”

　　高昂房价不仅成就地产企业暴利神话，客观上也给地方政府带来巨额收入

　　专家告诉记者，深圳这些房地产开发商的命运，并不让人乐观。如果资金链脆弱的开发商还不降价销售，迅速回笼资金的话，那么明后两年，他们还将付出更高的代价，但实际上，在房地产市场的这场多方博弈当中，真正最后买单的还是那些在高位接盘的购房人，他们有的甚至为眼前虚幻的房价，透支了后半生的收入。再来听听专家分析。

　　2006年以来，深圳房价的快速上涨，给生活在这里的人们带来了巨大的生存压力。

　　邹建民：“20岁参加工作，干到50岁也不过30年，这一辈子也就差不多了，就一套房100平方米的一套房，就是这样的代价，那么显然房价太高了。”

　　高昂的房价之下，大量深圳人为了一个家，透支了几十年才能积累起来的财富，这也成了一个个房地产企业的暴利来源。

　　国世平：“因为很多地产商都是我的学生，他们就怀疑这个赚钱赚得这么容易，已经都觉得自己赚得手软了。”

　　高昂的房价不仅成就地产企业的暴利神话，同时客观上它也给地方政府带来巨额收入。

　　国世平：“这个具体的数字你很难算，我们也没有个统计给你算，但是我告诉你，政府在这一次财富转移中间是最大的受益者。”

　　在这种财富流动中，大量的民间资产转移到了开发商和政府，市民得到的只是一套标价百万甚至几百万的商品房，对这样的商品房，南方都市报城市杂志中心副主任沈永淳告诉记者。

　　市场分析人士沈永淳：“在深圳普通的房子建安成本加上销售、营销费用的话，2000来块钱每平米，基本上就是这个价格。”

　　国世平告诉记者，深圳炒房人和房地产商手中掌控着大量的空房，货币政策从紧的状况下，他们的资金链一旦断裂，大批的空房将以低价不断的冲向市场，而高位买房的市民将会面临财富的损失，而香港和日本都曾经历过这样的教训。

　　国世平：“到现在为止，十多年以后，香港的房地产才是有1997年的80%，也就是说还没有涨到1998年的高位。”

　　深圳正在面临考验，而在深圳之外，经济情况并不发达的石家庄，也把普通住宅的界定标准上调到了最高6600元每平方米，然而当地政府眼中的普通住宅，却让市民瞪大了双眼。

　　半小时观察：房贷松动意味着什么？

　　国家的宏观调控政策还没有丝毫放口的迹象，但开发商、银行、炒房客、普通购房者之间的危险博弈却在偷偷摸摸地进行。上面有严厉的调控政策，下面却有偷鸡摸狗的对策。在这样的背景下，别说深圳，就连石家庄的普通住宅标准最高都调到了6600块一平方米。这样的价格，如果说销售对象是普通市民，相信很多人一定会笑掉大牙。

　　房价有没有出现“拐点”？这样的争论已经毫无意义。无论是深圳、广州，还是上海、北京，所有的新开楼盘和二手房都卖不动。而且不论大小，所有的开发商都出现了现金断流的危险。手里有地的就拼命低价卖地，手里没地的就低价卖房。他们的目的只有一个：保命要紧。

　　可是招数再多也不能拿政策开玩笑；手段再高明也有露底的一天。国家调控房价的初衷，一方面是稳定房地产市场，使市场能够健康有序地发展，另外一方面是让有住房需求的人买得起房。一些开发商和银行拿政策当儿戏，政策没有漏洞就使劲地打洞，这样的开发商，就算某些银行想帮它暗渡陈仓，相信监管方和市场最终也不会答应。

老汤

国家调控吧 房价着陆吧..................