中原调查报告：深圳楼市崩盘可能性几乎为零

猪宝宝

南方都市报1月18日报道 2008年的第一个月，创辉租售的风波就将深圳楼市推上风口浪尖。去年屡传深圳楼市将出现拐点，众多专业及非专业人士预测五花八门―――楼市将崩盘、楼市价格肯定要升温、深圳楼市肯定要降……进入2008年，深圳各家网站上网友关于房价这个敏感问题众说不一，有人喊升，更有人喊降。日前，房地产网站深圳房地产信息网和中原地产分别就2008年楼市走向发布了系列调查报告，他们认为今年楼市暴涨的可能性几乎为零，楼市更加理性，以自住客为主，房价因为惯性将微跌，但是崩盘可能性很小。2008深圳楼市，到底走向如何？ 一网友说――― “2006、2007年一直在买与不买之间徘徊，结果还是没有买。现在回想起来，不得不套用《大话西游》里那段被无数人引用过的台词：曾经有一次买房的机会放在我眼前，我没有好好珍惜，直到失去它后，我才后悔莫及。如果再给我一次机会，我一定对它说三个字：我买你。 2005年在宝安区我差点订下来的那套房子地段好、周边配套齐，28楼折后每平方米价格才5700多元，现在，周边新开盘的房子没有1.2万元以下的。” 可能性：几乎没有 猜测一：崩盘 预测：市场投资客逐渐撤离 近年来，不少购房者期望房价能够降下来，一天天盼着。不过，所盼望的楼市春天没有到来，倒是“一声叹息”。一位网友说：“2006、2007年一直在买与不买之间徘徊，结果还是没有买。现在回想起来，不得不套用《大话西游》里那段被无数人引用过的台词：曾经有一次买房的机会放在我眼前，我没有好好珍惜，直到失去它后，我才后悔莫及。如果再给我一次机会，我一定对它说三个字：我买你。到了去年11月份，虽然深圳的房价略有下降，但那一点降幅对我等穷人有什么意思？2005年在宝安区我差点订下来的那套房子地段好、周边配套齐，28楼折后每平方米价格才5700多元，现在，周边新开盘的房子没有1.2万元以下的。” 楼市崩盘一说，代表了相当比例的市民心态。但是，无论是房地产信息网的预测报告还是中原地产的调查报告，均显示2008年深圳楼市崩盘的可能性几乎为零。崩盘，仅仅是个美好的传说。中原地产总经理李耀智在接受记者采访时表示，虽然2008年信贷额度问题已经解决，但预计观望期仍将持续3-4个月，成交量仍将低位运行。伴随着市场投资客的逐渐撤离和价格的调整，2008年第二季度自住者或将陆续入市，成交量也将平稳上升，但不会出现大起大落现象。2008年的成交将以自住需求为主，投资比例要远低于2007年的水平，预计全年成交总量将达650万平方米，将比2007年下跌一成左右。 可能性：不大 猜测二：阴跌 预测：成交价格微跌 何谓“阴跌”？顾名思义，像阴雨天那样，雨不大，历时长，每天跌一点，不为人所感，最后总跌幅惊人，又称温水煮青蛙，所以阴跌是熊市的重要特征。网友称，阴跌景象是否出现将是多个主体间相互博弈的结果。比如政策影响越来越大、更严厉的政策继续出台、开发商认清现实不再恋战、舆论媒体仍然单向攻击，当然最主要的是成交继续低迷，人气涣散。 业内人士认为虽然深圳楼市2008年阴跌的可能性不大，但是仍旧存在此种可能。中原地产深港研究中心总监张伟说，近两年深圳房价涨幅已远远超过了人们的收入涨幅，回顾这轮楼市上涨的原因，除了真正的住房需求所引发外，主要还是由于旺盛的投资需求所推动。随着宏观调控下二手房交易成本的不断上升，不少投资客都趁着目前价格依然坚挺纷纷抛盘套现，使近期各片区二手房放盘量都有明显增加，投资客逐渐撤离退场。而新的房贷政策体现了政府调整房价的决心，会极大地影响消费者对未来房价的预期，大部分的置业者都处在观望中。 根据统计，2006年深圳政府共出让商住、居住用地90.6万平方米，可建住宅面积185.7万平方米，扣除3.2万平方米保障性住房，实际可向市场发售的商品住宅面积为182.6万平方米；2007年到目前，深圳政府共出让商住、居住用地40.9万平方米，可建住房面积96.5万平方米，扣除保障性住房9.4万平米，扣除定向发售的8.8万平方米，实际可向市场发售的住宅面积仅有78.3万平方米。2008年在保障性住房与市场化商品房之间，还要推出限价商品房，因此，市场化的商品房供应会越来越少。由此，中原地产的调查报告结论为：以这样的供应量，商品房价格大幅回落的可能性微乎其微。 房价与金融政策和利率简直就是孪生兄弟。而2008年各家银行银根紧缩的局面让人们纷纷猜测2008年房价将继续走低。张伟认为，缺乏信贷支撑的投资需求将会越来越少，投资需求主导的市场逐渐让位于自住需求市场，价格追涨的局面2008年内不会再出现，二手楼价有望结构性下调。根据中原地产的统计结果，2007年深圳二手楼均价为12729元/平方米，2008年二手楼均价预测为11500元/平方米。 可能性：较大 猜测三：理性回归 预测：炒作成分少、质素高的楼盘抗跌性强 房地产信息网的调查报告认为，按照目前深圳的人口结构，深圳籍与非深圳籍的人口比例为2：8，“限价房”能覆盖到的非深圳籍家庭实际上非常有限，因此大量不符合限价房购买条件以及缺乏耐心的首次置业者还是要在市场中寻找购房机会。他们对房贷利率比较看重，会格外珍惜首贷优惠，购房会有一步到位想法，并且排斥组合户型。70-90平方米之间精巧实用的小三房最有可能是他们选购的目标。 还有不少网友认为，在2008年，政府的调控起到了明显的效果，刹住了深圳房价攀升的急行车，稳定了楼市。被严重透支的商品房价格开始进入理性回归。 网友的这个说法在房地产信息网和中原地产的报告中得到印证。中原地产的调查报告显示，在《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台后，深圳迅速建立健全了面向不同层次低收入户籍居民家庭为主体的廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房三级保障性住房制度。 李耀智认为，与此同时，房贷新政的真正意图更加明确，优惠利率仅面向首次贷款买房以及有合理换房需求的家庭，这种倾向性与新的住房国策中扶困帮弱的思想保持一致，重在维护社会和谐与稳定的大局，平息房价上涨造成社会贫富差距扩大引发的社会不满。 在2008年，深圳楼市将是保障性住房与市场化商品房两个泾渭分明的范畴，二者互不干扰，但前者供应规模有超过后者之势。2007年深圳保障性住房用地为60公顷，已经超过了2007年政府出让的商品住房用地规模。 对于只能通过商品房市场解决住房和改善住房的消费者而言，明年面临的最大困惑仍然会是房价的问题。对此，两份调查报告均认为，那些前期炒作成分较多、价格远高于实际价值的物业，将会在2008年有较大的下调空间；而其他一些位置优越、社区成熟、品牌价值较高的物业将表现很强的抗跌性，预计2008年全年二手住宅价格有望回调10%-15%. 目前交易的低迷并非置业者无法承受猛然上升的房贷利率，而是在心理上还无法接受不平等的利率标准，置业者在观望房贷新政的执行力度，期待政策松动。补充通知彻底打消了置业者的侥幸心理，随着时间的推移，心态逐渐恢复平和，经济实力强大的还可以通过提高首付来降低房贷成本。对利率不敏感的二次以上置业人群会率先带动楼市回暖。前期投资比例低、环境较佳、品质优良楼盘将最先受到青睐。 小户型成为首次职业者的首选。根据中原地产对于2007年楼市的调查分析，70平方米的小户型楼市销售量有所增加。

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