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标题: 房产崩盘路线图 [打印本页]

作者: 飞扬2008 时间: 2008-5-17 15:37
标题: 房产崩盘路线图
如果是在香港，房价也许至少已经跌去20%了。因为香港人看房价，最在乎的是地皮的价格。每次拍卖土地，中标价基本能反映出香港房地产市场的价格趋势。可惜，中国的房地产市场还处于幼年期，关注地皮价格的人还不太多，很多鲜明的信号还没有看出来而已。比如，2005年，全国土地拍卖价款6000亿，2006年达到7670亿，2007年进一步达到1万亿（其中1-11月9100亿）。三年时间，房地产商买地花去了2.3万亿。从全国30个主要城市地价占房价的比例来看，2000年到2004年基本维持在23%左右，2005年达到27%，2006和2007年降低到25.3%和23.2%。按照最低23%计算，这3年买地花费的钱需要在未来卖出10万亿的房子来。假设开发商的毛利率是30%，那它的成本要达到7万亿。比潘石屹先生说的，1万亿买地、2万亿拆迁安置要少一点。问题就在于，付出2.3万亿土地款后，房地产还有能力再付出4.7万亿造房子吗？假设贷款比例为50%，他们的自有资金能达到2万亿以上吗？要知道，2007年全年的房地产销售才不过3万亿而已。结果如何？就是房地产商资金链断裂。它的前兆表现，是土地价格率先下跌。去年底以来，广州、厦门、福州、深圳等地先后出现了土地拍卖流拍、价格大幅下跌甚至达到5成的情况。如果在香港，地价一跌，房价立马跟进。而中国大陆呢，却是地价下跌幅度巨大、房价勉力维持。这有点像股票，大幅度上涨到高位后，先横盘一段时间。盘久之后呢，只有崩盘一路。或曰：开发商如果资金链断裂，房屋供应不是少了吗？市场不是需求很旺盛吗？按照供求关系，应该房价涨才对呀。其实，如果市场总体供应比较少，处于严重供不应求状态，那么，几家开发商倒掉，房子价格当然应该涨。而现实的情况是，房子供应充足、市场卖力疲弱。能反映市场买力疲软的标志，就是去年底的时候，深圳有房产中介公司率先倒闭。为什么？因为卖的房子少了，佣金收少了，中介干不下去了。一方面，是房子卖得少了，一方面，是土地没人要了。这么明显的标志，不正是房地产价格要暴跌的标志吗？开发商资金紧缺或者资金链断裂后，第一个要做的事情，就是低价卖房、打折卖房以期收回贷款。于是，市场的房屋供应会立即增大、价格会立即下跌。而投资性房产也会在这个时候大量涌向市场。随着经适房大面积应市，房产崩盘，几乎是不可避免的事情。房产崩盘，会沿循怎样的路线图呢？ 1、南方先跌，蔓延到北方。深圳、广州、厦门、福州已经开跌了，很快会沿海北上，下面要开跌的城市将是杭州、上海、青岛、北京。 2、沿海先跌，蔓延到内陆和西部。用不了多久，武汉的房价将轰然倒塌，成都、重庆、西安跟进。 3、大城市先跌，蔓延到小城市。这个规律，几乎不用再解释了吧。 4、低价房先跌，蔓延到豪宅。现在的低价房是最近两年涨幅最大的，所以它们也最先跌。豪宅、市中心的房子历来后跌。 5、下跌步骤。先是新房价格优惠销售，再是新房开盘低价，然后新房降价，再跟随的，是二手房大面积涌出，价格暴跌。 6、价格跌幅。先下跌20-30%，然后无量，横盘，等待买家入场，危机再爆发，价格再跌20-30%。多数房价会跌去50%甚至更多。这就是“矫枉必过正”。 7、调整时间。房产价格的下跌趋势一旦形成，估计会比股市跌幅还要凌厉，不出半年，全国房产大多会跌去3成以上。如果要快一点，整个调整也许在一年之内就会完成。投资性房产根本就没有出手的机会。 8、谁来救市。银行不会出来加大房贷收拾烂摊子的。全国一半的房地产商也许要倒闭。对地产商来说，其实不怕价格跌，怕卖不掉。每一套房子，存在一天，就多一天的资金成本。如果建成的房产一年之内没有卖掉，房产商就撑不住了。大房企的收购整合会在这一阶段拉开序幕。 9、对经济的影响。只要经适房开始建设，对钢材水泥和其他物资的需求就不会减少，对经济的影响并不大。政府卖地的收入会少，一年也许不到5000亿。好在，财政收入暴增。 10、结论。投资性房产，出手越早越好。自己住的房子，跌不跌跟自己又有什么关系呢？还房贷的压力也许会增加，很多人会从百万富翁变成负资产。

作者: daniel 时间: 2008-5-17 18:33
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严重了，，说的

作者: 飞扬2008 时间: 2008-5-18 12:46
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单哥,你是如何的见解呢?

作者: daniel 时间: 2008-5-18 18:15
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中国的房地产，很多情况不能和世界其他地方比较。在96，97，98年的时候空屋率大的吓人，但是房价确实稳定小幅度的上扬，甚至到人们没有察觉到。 99，2000，2001 的时候开始大幅度的走高的同时，就有世界级别的专家说，要泡沫了，结果呢？02，03，04，05，06，07连续大涨5年。我和您不一样，不是业内人士，说不出数据。我站在一个投资角度看的话，很简单。综观世界各个举办奥运的城市及国家在举办前3-4年都是涨的，前1-2年都开始下滑。我买卖房子只有一个原则，就是一定要低价入手，，，，前提是地段，同地段一定要低价入手。不空置，简单装修，出租，等待时机。运气不错，到目前没有一个物业赔钱。 2007年，7月前把所有房产，全部处理了，朋友都说我卖的亏了，事实上10-12月是最高峰，我不是亏了，只是少赚了。中国的房地产不会变成负资产的。这是我的看法，也希望不会，否则很多奋斗了大半辈子才拥有房产的人，就太倒霉了。愚见，请指点。

作者: 满天气球 时间: 2008-5-18 21:30
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我不会炒卖,也不懂炒卖. 从20年前拥有第一套商品房到目前都只买不卖. 除了自住的全部出租. 而每一年累积的租金. 足以让我们再持续投入. .

作者: 满天气球 时间: 2008-5-18 21:34
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只买不卖. 是一位犹太人朋友. 告诉我不动产投资的金言

作者: 小兵扛大炮 时间: 2008-5-19 22:35
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有闲钱的人太多了，要么炒股要么买楼，最不幸的是那些适婚青年，赶上了高房价，有钱的没钱的都在等着崩盘的这天

作者: 槐树 时间: 2008-5-20 10:36
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炒房存在严重道德问题，炒房的严重后果就是穷人，上班族背负沉重的负担，甚至一生。从资金上讲，资金永远追逐高额利润，但是从道德上讲，是品质问题。折合近期那些在汶川地震中发灾难财的人没有本质区别。炒房不如炒股，炒期货。炒股，炒期货，输就是输，赢就是赢。

作者: 飞扬2008 时间: 2008-5-29 21:05
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好久没有来逛了...你们都还好吗?

作者: 飞扬2008 时间: 2008-5-29 21:08
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单哥,你的见解很高明,值得让愚人我去思索

作者: Vic 时间: 2008-5-30 12:47
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哇，都是高人。 -----------------------------------------

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